Das Platzdilemma – Warum mieten statt kaufen?

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Über kaum ein anderes Thema in der Personal Finance Community wird so leidenschaftlich diskutiert wie über die eigenen beziehungsweise die gemieteten vier Wände. Mieten statt kaufen oder kaufen statt mieten?

Das Thema ist so groß und weit, dass es gar nicht möglich wäre, alles in einem Artikel zu betrachten, also versuch ich das erst gar nicht.

Vielmehr möchte ich mich hier mit einem in der Diskussion vielleicht doch etwas vernachlässigten Aspekt beschäftigen:

Dem Platzbedarf.

Genauer gesagt mit dem benötigten Wohnraum im Laufe eines Lebens.

Mein Standpunkt zu Immobilien

Damit du diesen Beitrag etwas besser in mein Weltbild einordnen kannst, sollte ich vielleicht zuerst kurz meine Sicht auf das Betongold und zum Thema Mieten statt Kaufen darlegen.

Kurzum, ich denke Immobilien sind eine feine Sache. Sie generieren, wenn ordentlich ausgewählt und bewirtschaftet, einen planbaren Cashflow und sind bei einer soliden Finanzierung UND etwas Erfahrung relativ risikoarm. Daher halte ich Immos allerdings auch mehr für eine Art Geschäft, welches man führen und managen muss, statt einer perfekten Anlagealternative zum ETF-Depot. Ich finde also diese ganzen für und wider Diskussionen immer ein wenig sinnlos, da quasi Äpfel mit Birnen verglichen werden.

In einer perfekten Welt macht es auch keinen Unterschied ob man eine Immobilie kauft und selbst bewohnt oder vermietet. In einer nichtperfekten Welt mit Steuern ist das Vermieten allerdings die bessere Wahl. Warum und wieso will ich aus Platzgründen irgendwann mal separat erläutern.

In meinen Augen gibt es ebenso kein entweder oder zwischen Wohneigentum und Aktien. Vielmehr ergänzen Sie sich durch ihre verschiedenen Naturen. Warum die finanzielle Freiheit nicht auf zwei Beine stellen, statt auf eines? Mehr Standbeine sind immer besser, Stichwort Diversifikation.

Lange Rede kurzer Sinn: Immobilien sind meiner Meinung nach eine sinnvolle weitere Säule für die finanzielle Unabhängigkeit, allerdings nur wenn vermietet, nicht als Eigennutzer.

Ok, jetzt geht’s aber wirklich los 🙂

Die Rolle von Platz in unserem Leben

Im Laufe eines Lebens durchwandern wir die verschiedensten Lebensphasen und jede davon ist auf ihre Art einzigartig. Egal ob Kind, egal ob wir jugendlich oder erwachsen sind, in jeder dieser Phasen brauchen wir ein Plätzchen für uns. Am Anfang reicht vielleicht noch ein geteiltes Zimmer mit den Geschwistern aber spätestens mit der beginnenden Pubertät wird das schnell zu wenig. Mittlerweile ist es üblich spätestens ab der Grundschule ein Zimmer eigen zu nennen.

Dieses Zimmer reicht dann meist für eine gute Weile und auch im Laufe des Studiums oder der Ausbildung verändert sich der benötigte (oder aber auch bezahlbare Wohnraum) quasi nicht.

Je nach Lebensplanung kommt aber irgendwann der Punkt, wo das nicht mehr reicht. Man zieht mit dem Partner/der Partnerin zusammen und wieder etwas später gründet man vielleicht eine eigene Familie. Spätestens dann nimmt der notwendige Platz dramatisch zu und die Frage ob Mieten statt Kaufen in der momentanen Situation wirklich noch die passende Wahl ist wird immer drängender.

Egal wie die Wahl ausfällt nach einer gewissen Zeit werden Kinder wieder ausziehen und auf einmal nimmt der Platzbedarf rapide ab.

Zu guter Letzt werden wir alle unweigerlich älter und weniger agil. So ist der Dachboden, der Keller oder sonst irgendwelche schwer zu erreichende Orte in der Wohnung / Haus immer nutzloser.

Ebenfalls möglich ist, dass das Schicksal es nicht ganz so gut mit uns meint und wir irgendwann ins Altenheim zurück in ein einzelnes Zimmer ziehen. In der heutigen Zeit gang und gäbe und ein Thema für sich.

Da mir ja ein quasi-erotisches Verhältnis zu graphischen Darstellungen nachgesagt wird, möchte ich eine solche an dieser Stelle auch nicht vorenthalten und habe versucht die ganze Mieten-statt-Kaufen Geschichte mal zu visualisieren.

So sieht der oben skizzierte Lebenslauf in etwa aus:

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Da ich schon die ersten Einwände à la “Ein Leben ist doch nicht immer so 08/15! Das geht doch nicht!” hören kann:

Doch das geht.

Denn wie auch immer dein Lebensentwurf auch aussehen mag, eines ist sehr sicher:

Irgendwann in deinem Leben wird sich dein Platzbedarf ändern. Und darum soll es im Kern hier auch gehen, ob mieten statt kaufen für dich sinnvoll ist.

Wie dabei deine persönliche Linie aussieht ist für die Überlegungen hier mal nachrangig.

Wie sieht es für Eigenheimbesitzer aus?

Nehmen wir nochmal die Entwicklung des Platzbedarfs von oben aber diesmal mit einer Ergänzung.

Mit dem ersten Kind beschließt unsere kleine Familie ein Haus zu bauen. Alles ist perfekt, an das zweite Kind hat man auch schon gedacht und auch beim Bau selbst geht alles reibungslos von statten.

Unser Haus mit seinem großzügigen Platzangebot stellt die schwarze waagerechte Linie dar:

Mieten statt Kaufen 2

Wir können unschwer erkennen, nicht immer entspricht das Platzangebot dem Platzbedarf: ein kleines Dilemma.

Besonders deutlich tritt dieses hervor, wenn wir die Differenz zwischen dem was wir haben und dem was wir brauchen rot schraffieren:

mieten statt kaufen

Doch was bedeutet diese rote Fläche eigentlich?

Ganz einfach:

Kosten!

Ganz recht, Kosten.

Lass mich das etwas genauer ausführen:

Wenn die Größe der Bleibe so gewählt wird, dass alle Bewohner bequem Platz haben, dann ist das eine Zeit lang für alle Beteiligten eine tolle Sache. Aber nach und nach ändert sich das. Irgendwann nimmt der Platzbedarf wieder ab (weil beispielsweise die Kinder wieder ausziehen) und man hat mehr als man braucht. Die freie Fläche muss aber trotzdem beheizt, versichert und instandgehalten werden.

Man könnte jetzt argumentieren, dass man den Platz dann eben anderweitig nutzt. Aber meiner Ansicht nach ist das Augenwischerei, denn Kosten bleiben Kosten, auch wenn man sie als “Luxusausgaben” (im Sinne von “Den Platz gönn ich mir.”) umetikettiert.

Auf jeden Fall wird das Zuhause, rein aus der Sicht des Platzbedarfs, etwas zu groß und wieder steht die Frage ob Mieten statt Kaufen nicht doch die bessere Wahl gewesen wäre im Raum.

Wie sieht es für Mieter aus?

Nehmen wir wieder obigen Lebenslauf her und unterstellen, dass nach Änderungen der Lebensumstände konsequent auf ein dem Bedarf entsprechendes Objekt umgesattelt wird:

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Auch hier gibt es rot markierte Diskrepanzen, allerdings kann hier zeitnah und flexibel darauf reagiert werden.

Die Kosten, welche durch unnötigen Platz entstehen sind hier deutlich geringer.

Ich würde sogar so weit gehen und behaupten, die ersten drei Verzögerungen, also wenn von zu klein auf etwas Adäquates umgesattelt wird, eine Ersparnis sind!

Warum?

Nun, weil dann mit weniger Platz als eigentlich notwendig ausgekommen wird. Statt einem größeren und damit teurerem Objekt wird sich noch ein paar Jahre mit dem begnügt was man hat.

Diese “Ersparnisse” können nun dazu verwendet werden, um die “Kosten” später im Leben zu bezahlen, wenn von zu groß auf etwas Kleineres umgesattelt wird.

Unterm Strich sollte es also möglich sein, entstehende Kosten durch zu viel Platz praktisch komplett zu neutralisieren:

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Da ich ja kein Zyniker bin habe ich bei meinen Überlegungen die letzte Diskrepanz im Leben mal außen vor gelassen…

Natürlich ist das alles sehr abstrakt und theoretisch aber wie ich finde auch nicht ganz von der Hand zu weisen.

Ist das jetzt ein Totschlagargument gegen ein Haus oder eine eigene Wohnung? Muss die Frage ob Mieten statt Kaufen mit einem lautstarken “Immer!” beantwortet werden?

Nun, nicht unbedingt.

Eigenheimbesitzer können platztechnisch genau so günstig fahren wie Mieter

Wenn unser Paar beim Kauf/Bau etwas tiefer stapelt als anfangs dargestellt, dann kann es seine Platzkosten mit Immobesitz ebenfalls geringhalten:

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Alles unter der Linie sind Kosten, die kennen wir schon. Alles über der Linie ist aber wieder eine Art Ersparnis

Wenn das erste Kind da ist, dann passt das Häuschen perfekt auf den Bedarf. Sobald der zweite Quälgeist anschließend das Licht der Welt erblickt wird es dann doch kuschelig im Heim.

Eigentlich wäre etwas größeres nun angebrachter aber unsere Familie arrangiert sich und kommt zurecht. Belohnt wird sie mit geringeren Kosten für den Platz im Laufe der Zeit.

Mit diesen Ersparnissen kann sie die Kosten während den anderen Lebensphasen zumindest teilweise finanzieren.

In unserem einfachen Gedankenspiel können sie mit etwas Geschick genau so effizient mit Platz haushalten wie die Mieter.

Allerdings um den Preis des Kompromisses während die Kinder im Haus sind.

Wann Mieten statt Kaufen für dich wirklich Sinn macht

Es ist ganz einfach:

Wie wir aus den obigen Grafiken erkennen können entstehen die roten Flächen in erster Linie wenn sich in deinem Leben etwas ändert.

Auf diese Veränderungen lässt sich mit einem gemieteten Objekt schlicht am flexibelsten reagieren.

Daraus können wir folgern, dass wenn dein Lebensentwurf viele Ortswechsel oder ein etwas ungebundeneres Dasein vorsieht du mit einer Mietwohnung am Besten bedient bist.

Möchtest du dich hingegen sesshafter machen und hast nicht vor über den Globe zu trotten (was ja auch absolut in Ordnung ist), dann geht auch kaufen.

Der Clou an diesem Beitrag

Dieser Artikel wäre so allein doch etwas sehr banal: Ich will mobil sein, dann besser mieten, ich möchte ein Stück Land in Besitz nehmen, dann lieber kaufen.

Kein Scheiß Sherlock.

Aber warte!

Die eigentliche Erkenntnis ist die:

Wenn sich für deine Lebensplanung eher der Kauf statt Miete anbietet, dann denke auch an die Zukunft.

Baue/Kaufe nicht zu groß!

Lieber 18 Jahre mit dem Platz etwas haushalten anstatt ein Leben lang zu viel davon haben und bezahlen müssen.

Der Kompromiss wird sich später für dich lohnen. Tatsächlich kannst du, wenn du es geschickt anstellst platztechnisch mit Wohneigentum genau so günstig fahren wie mit einem Mietobjekt.

Was ist mit Verkaufen?

Du wirst dir bei der Lektüre dieses Artikels sicher schon gedacht haben:

Ich unterstelle, dass man in einem Leben entweder nur kauft oder nur mietet. Das ist natürlich nicht realistisch.

Theoretisch gäbe es eine ganze Reihe von Kombinationen, wo man mit einer Mischung der beiden Formen ähnlich effizient das Thema Raum handhaben kann wie bei einem reinen “Mietslebenslauf”.

Da hast du vollkommen recht. Ich hoffe du nimmst es mir nicht übel, wenn ich nicht alle Kombinationen durchrattere, denn im Wesentlichen unterscheiden sie sich nicht besonders.

Daher möchte ich ein paar Argumente aufzählen, warum eine gekaufte Immobilie nicht so einfach wieder abgegeben werden kann, wie eine gemietete:

  • Immobilienpreise schwanken. Es kann sein, dass der Markt ausgerechnet dann am Boden liegt. Ein Verkauf ist womöglich nur mit Verlust möglich. Wenn du nicht verkaufst, dann hast du aber weiterhin die berühmten Kosten durch zu viel Platz
  • Ein Verkauf ist immer mit einer Art emotionalen Verlust verbunden. Gerade bei einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus kann es schwer fallen sich zu trennen.
  • Du musst dich gleichzeitig um den Verkauf der alten und die Anmietung einer neuen Wohnung kümmern. Das kann ziemlich aufwendig werden.

Was ist mit Kaufen, Nutzen und dann Vermieten?

Das ist vielleicht der Königsweg in Sachen Platzeffizienz. Sich etwas Eigenes besorgen, es nutzen solange es in den Plan passt und dann, wenn man nicht mehr so viel braucht ausziehen und vermieten.

Mieten schwanken, zumindest in den Ballungszentren, weniger als die Preise und wenn es kein zu spezielles Objekt ist, dann lässt es sich womöglich relativ einfach vermieten. Mit der Miete könnte man dann etwas kleineres Gemietetes statt etwas Gekauftes bezahlen.

Klingt nach einem soliden Kompromiss, allerdings kenne ich persönlich keinen, der es so gehandhabt hat.

Womöglich ist die emotionale Bindung hier wieder ausschlaggebend, sodass man Hemmungen hat, das eigene Zuhause an jemand Fremdes zu geben.

Fazit

Der große Vorteil des Mietens besteht in der Flexibilität. Mit dem Partner zusammenziehen? Raus aus der Studentenbude und rein in die erste gemeinsame Wohnung!

Steht Nachwuchs ins Haus? Einfach auf etwas Größeres upgraden!

Die Blagen sind endlich flügge? Weg mit dem zu groß gewordenen Vorortheim und zurück in eine kleinere schnuckelige Stadtwohnung!

Wenn konsequent an den Platzbedarf angepasst wird, dann ist das die effizienteste Lösung.

Es geht aber auch anders, dann allerdings am besten indem man sich platztechnisch etwas zurückhält.

Wer das nicht möchte, für den ist mieten statt kaufen eher die richtige Wahl.

Prophylaktische Worte der Versöhnung

Ich hoffe ich habe mit diesem Beitrag nicht den Eindruck erweckt ich wäre kategorisch gegen die Eigennutzung von Immobilien oder urteile gar über Menschen die für sich diese Lebensentscheidung getroffen haben.

Ganz und gar nicht, ich wollte die ganze Thematik ob Mieten statt Kaufen besser ist einfach mal aus der oft etwas vernachlässigten Perspektive des Platzes im Laufe eines Lebens betrachten.

Ich hoffe mit diesem Beitrag hast du etwas neuen Input für deine eigenen Gedanken gewonnen und genau diese würden mich jetzt auch brennend interessieren 🙂

Was denkst du zum Thema Mieten statt Kaufen? Lass es mich jetzt gleich in einem Kommentar wissen!

Fandest du den Beitrag gut?

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